近年来，部分城市陆续出台了住房“以旧换新”政策，成为提升市场交易活跃度、支持改善性住房需求的重要手段。青岛监管局对辖区20家主要银行的调研显示，银行支持住房“以旧换新”面临首付来源认定难、旧房价值评估难等问题，建议完善相关政策，更好发挥金融支持作用。

一、基本情况

（一）业务模式

一是“优鲜卖”模式，也称中介帮卖模式。有“以旧换新”需求的客户通过贝壳等合作品牌经纪机构预定新房，同时将旧房委托中介机构售卖。中介通过加大线上流量推广、优先匹配客户等，缩短交易周期，推动旧房尽快成交。在约定期限内，旧房成功售出，客户顺利换新房，若旧房未售出，开发商退还定金，客户无需承担违约责任。

二是开发商收购模式。居民持原有住房，与参与“以旧换新”新建商品房开发企业进行议价，双方就旧房和新房价格协商一致后，旧房过户给房地产开发企业或房地产开发企业指定的对象。旧房价值的全部或其中一部分作为新房的首付款，首付款和新房总价之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款或住房公积金贷款等方式支付。旧房价值多于首付款部分，由房地产开发企业在旧房过户时或不迟于新房交房时返还给购房者。

三是自行处置模式。购房人对旧房房源自行处置，并承诺旧房价值的全部或其中一部分作为新房的首付款，同时与房地产开发企业签订新房认购协议，缴纳认购金，房地产开发企业对认购房源进行锁定，锁定期限由双方协商。若旧房卖出，换房人按约定办理新房买卖合同网签手续，认购金转为新房购房款；若旧房未卖出，换房人与房地产开发企业解除新房认购协议，房地产开发企业无条件退还认购金。

（二）实施情况

对于“优鲜卖”模式和自行处置模式，业务的关键点在于出售旧房，再用售房款购买新房。银行机构反映，此两种模式本质上与原有住房按揭贷款政策一致，通过正常的按揭贷款即可满足客户的金融需求。据报道，青岛“优鲜卖”模式自2022年推出以来，已帮助150余户居民解决了换房问题，提升了换房效率。对于开发商收购模式，调研银行均反映目前尚无业务落地。

二、面临的主要困难

（一）首付来源认定难。在开发商收购模式下，房企对意向购房者的旧房估价收购后抵新房购房款。但目前银行机构主要以客户缴纳的资金做为首付认可方式，首付款通常为货币形式的真实资金，暂无关于旧房替代首付款的相关认定政策。旧房并非货币形式，对于能否认定为首付款仍有待明确，银行无法参照常规模式认定是否已缴纳首付款。此外，在旧房抵首付的情况下，难以形成预售资金，事实上规避了预售资金全部存入监管账户的规定，存在合规风险。

（二）旧房价值评估难。住房“以旧换新”的一个重要环节是对房屋价值的评估。但在价值认定上，目前缺少权威的评估机构，实际评估价值因机构和估值方法等因素存在较大差异。例如，调研银行反映，市南区1户106平方米一楼带院的住房，A评估机构评估价值为310万元，B评估机构评估价值为360万元，评估价值差额50万元，主要原因是两家评估机构对房产院落的价值存在较大分歧。由于房地产市场的复杂性和波动性，准确估价存在较大难度，若对旧房估值不合理，在首付比例较低的情况下，很容易放大杠杆，产生信贷风险。

（三）交易需求匹配难。交易周期方面，新房和二手房交易周期差异显著，二手房交易的周期普遍较长，通常在200天以上，而新房锁定周期一般只有90天，二者差异成为政策落地的重要难题。换房群体为了在锁定周期内快速出售旧房，可能会大幅降价，导致房价下跌预期加深，极易影响市场稳定，进而影响银行存量按揭贷款安全。选择范围方面，目前“以旧换新”仅在部分项目推广，新房选择范围受限，客户真正想购买的房子与活动中的项目匹配度不高，限制了业务大范围铺开，难以形成较大的信贷需求。

（四）信贷风险管控难。在开发商收购模式下，借款人将旧房过户给房地产开发企业或指定对象，根据双方协商一致的价格确定为首付款。后续可能存在开发商将旧房再退还借款人的情况，造成新房的首付实际为0首付，增加了银行按揭业务风险。房地产开发企业批量收购旧房后，若短时间内无法处置，会形成较大资金占用，加剧资金紧张，影响相关开发贷款的资产质量。此外，还可能存在开发商与买房人串通、故意高估旧房价值，通过较少现金实现房屋销售和撤押等情况，将进一步减少项目销售回款，增加还款风险。

三、相关建议

（一）完善配套政策。建议加强对住房“以旧换新”的政策研究，针对开发商收购的“以旧换新”模式，结合市场实际情况，及时出台业务指导性文件，明确银行按揭贷款办理具体流程、首付款认定标准等，对业务进行明确规范。

（二）加强估值管理。督导银行机构健全住房价值评估体系，综合考虑市场、区位、配套、房龄、实际成交价格等多方面因素，持续完善评估措施，提升房产估值的科学性。加强对合作机构的管理，严格估值中介机构的准入，发挥外部专业机构辅助作用，切实增强估值能力。

（三）推动交易匹配。建议进一步发挥政府主管部门、银行、中介等多方作用，通过银行支持带押过户、中介加大房源推介、政府给予税收优惠等方式，推动旧房尽快出售，缩短交易周期。进一步扩大新房的参与范围，增加购房者的选择空间，形成更大的信贷需求。同时，推动以现房楼盘作为新房参与“以旧换新”，降低楼盘交付风险。

（四）强化风险管控。督促银行机构根据住房“以旧换新”的不同业务模式，有针对性地完善按揭贷款风险管理措施，确保业务合规、风险可控。重点关注开发商收购模式下的旧房处置问题，明确规定房产产权过户和处置时限，防止开发商与买房人串通，同时减少对开发商的资金占用，防止因资金紧张影响开发贷款的信贷安全。