当前，房地产市场供求关系发生重大变化，房价下行压力凸显。根据国家统计局发布数据，2023年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.45%；二手房住宅价格指数环比下跌0.8%。从实际成交情况看，青岛部分区域房价持续下行，抵押物价值缩水明显。
一、基本情况
（一）抵押率水平总体可控。截至2023年末，辖区28家主要银行机构房产抵押贷款总额9437亿元，房产抵押贷款总体抵押率为32.3%。若剔除房产作为补充担保的贷款，初步测算，以房产为主担保方式的贷款抵押率基本处于45%-55%的区间。在准入方面，银行机构均实行抵押限额管理，例如首套住房贷款抵押率最高80%，二套住房最高70%，写字楼、商用房最高50%。
（二）超七成业务集中于个人贷款。截至2023年末，个人类房产抵押贷款余额6821亿元，占比72.3%，主要包括个人购买住房抵押贷款5553亿元，个人房产抵押经营贷款1126亿元，个人购买商业用房抵押贷款89亿元，个人房产抵押消费贷款53亿元。企业类房产抵押贷款余额2616亿元，占比27.7%，其中小微企业房产抵押贷款582亿元。
（三）贷款期限差异较大。主要银行机构企业房产抵押贷款业务为厂房、办公楼等抵押，产品为一般融资模式项下流动资金贷款，存量贷款期限多为1年期。小微企业房产抵押业务贷款期限也以1年期为主。个人生产经营类房产抵押贷款业务借款期限最长可贷3年，个人消费类房产抵押贷款最长期限为10年，住房按揭贷款期限则更长。期限较长的个人类房产抵押贷款更易受到房价波动的影响。
二、四方面风险亟待关注
（一）房产贬值风险。据调研，今年以来青岛部分区域房产价值出现持续下滑，一些楼盘的二手房实际成交价已经跌至2017年左右的水平，非核心区域、非住宅类、老旧小区房产价格调整速度快于核心区域住宅价格，房价估值问题突出。房产价值下跌导致房产抵押贷款违约成本下降，再加上贷款利率较峰值时期降幅较大，部分借款人出于还款能力、心理不平衡等方面原因，存在断供甚至“抱团停贷”、弃房的风险。截至2023年末，虽然全辖房产抵押贷款不良率1.08%，低于全辖平均水平，但部分业务风险暴露明显增多。住房按揭不良和逾期贷款同比分别增长36%、37%。
（二）抵押物处置风险。从目前房地产市场看，特别是二手房市场，挂牌房产明显增多，据报道贝壳青岛平台挂牌的二手房数量达到11.8万套，再加上违约导致法拍房大幅增长，抵押物处置面临市场接受度低、流动性差等问题。从调研情况看，部分银行反映，2023年处置房产押品拍卖成交率约为30%，远低于前两年约50%的水平，实际成交价平均打6折，低于前两年8折左右的水平，且成交周期较长。除核心地段外，住宅房产流拍多有发生，商业房产成交持续低迷。有银行反映，个别楼盘由于价格降幅大，导致房产法拍成交金额无法覆盖贷款本金。此外，若抵押房产为唯一住房，在拍卖处置环节需增加腾迁和租房费用，进一步增加了处置难度，降低了银行的受偿比例。
（三）存量续贷风险。抵押物价值下跌，部分银行房产抵押贷款出现抵押率超出规定范围的情况，存量客户贷款到期后，需对授信额度进行压缩，或追加抵押物或其他担保形式。若无法提供其他担保且客户还款资金不充足，违约风险将明显加大。据调研，2021-2022年房抵经营贷款增加较多，按照3-5年的还款期限估算，预计2024年房抵经营贷将陆续到期，银行对资产价值进行重估后一些贷款抵押率已超过70%，个别银行甚至出现超过100%的情况，抵押物的风险缓释作用严重不足。
（四）违约传导风险。在房地产市场处于低迷期、发展前景不明朗的情况下，房企资金链风险、项目烂尾风险、债券资产违约或价格下跌风险等连带问题接踵而至并相互影响。例如辖区房地产开发关注、展期贷款同比分别增长49%、58%，加大贷款质量管控难度，部分未如期交付项目还面临较大的舆情和信访压力。此外，多家银行反映，在房价下行的情况下，为取得贷款，中介诱使客户提供虚假材料骗取银行授信或故意高评房产价值的情况增多，资产高估、资金挪用等风险增加。
三、对策及建议
（一）适当下调抵押比率。建议从总局层面加大监管风险提示力度，通过印发通知、窗口指导等方式督促银行适当降低房产抵押贷款抵押率，对贷款额度及利率进行更为严格的把控，减少抵押物价值波动对贷款质量的影响。督促银行加强准入管理，重点关注第一还款来源，避免过度依赖以房产抵押为主的第二还款来源。
（二）开展全面风险摸排。督导银行机构对存量房产抵押贷款开展排查，对重点区域、重点客户特别是多次续贷客户、大额客户等，实行名单管理，密切跟踪房产抵押贷款借款人还款能力及资产质量变动趋势，关注抵押物价值变化情况，加强贷后管理。
（三）加强动态评估管理。推动银行提高抵押物价值重估频次，按照准入评估公司和行内调查以及市场价值的孰低值进行认定，最大限度保证抵押物评估价值的公允性。对价格发生较大波动的，定期进行现场查勘，根据客户实际情况采取增信措施。
（四）完善风险管控措施。对于按揭贷款、经营贷款、商用房贷款等，开展压力测试，前瞻完善应对措施。对于贷款中介机构，加大准入和退出管理，规范市场秩序，高度警惕虚假抵押贷款。对于信访投诉等问题，压实机构主体责任，提前制定工作方案，做好宽限期政策落实，严防舆情风险。